7 Ottobre 2019

La detrazione per l’acquisto o assegnazione di immobili ristrutturati

L’articolo 16-bis, comma 3, Tuir stabilisce che la detrazione Irpef prevista in generale per i lavori di recupero del patrimonio edilizio spetta anche nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di ultimazione dei lavori, alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile. In questo caso la detrazione spetta al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari.

Il ricordato comma 3 stabilisce che l’agevolazione deve essere calcolata in ragione dell’aliquota del 36% del valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25% del prezzo dell’unità immobiliare risultante dall’atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l’importo massimo di 48.000 euro.

Tuttavia, in virtù della proroga della maggiore aliquota (e del maggior importo massimo) della detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio disposta, da ultimo, dalla Legge di bilancio 2019 (articolo 1, comma 67, L. 145/2018), per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2019, la detrazione spetta all’acquirente o assegnatario nella misura del 50% su un importo massimo di spesa di 96.000 euro.

A prescindere dal valore degli interventi eseguiti, quindi, il beneficiario deve calcolare la detrazione sulla base di un importo forfettario rappresentato dal 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’immobile, come risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione. La detrazione va ripartita in dieci rate annuali di pari importo.

Il limite massimo di spesa ammissibile va riferito alla singola unità immobiliare e non al numero di persone che partecipano alla spesa: pertanto, nell’ipotesi in cui più persone hanno diritto alla detrazione, l’importo deve essere ripartito tra loro.

In sintesi, le condizioni richieste per poter beneficiare della detrazione sono le seguenti:

  • i lavori devono riguardare interi fabbricati (e non solo una parte degli stessi) e devono essere eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie;
  • si deve trattare di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia (non si ha diritto alla detrazione se sono stati eseguiti interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria);
  • le imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare o le cooperative edilizie devono vendere o assegnare l’immobile entro diciotto mesi dalla data di ultimazione dei lavori;
  • per avere diritto alla detrazione non è richiesto che siano cedute o assegnate tutte le unità immobiliari facenti parte dell’intero fabbricato e, quindi, ciascun acquirente/assegnatario può beneficiare dell’agevolazione in relazione al proprio acquisto o alla propria assegnazione;
  • dall’atto di acquisto o di assegnazione deve risultare il rispetto delle condizioni sopra indicate (qualora gli atti non dovessero contenere l’indicazione della data di ultimazione dei lavori o la specificazione che si tratta di immobile facente parte di un edificio interamente ristrutturato, il contribuente, ai fini della detrazione, è tenuto a richiedere all’impresa di costruzione o alla cooperativa edilizia una dichiarazione che attesti la sussistenza delle condizioni previste per avere diritto all’agevolazione).

Secondo quanto previsto dall’articolo 3 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (D.P.R. 380/2001):

  • sono interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio,
  • sono interventi di ristrutturazione edilizia quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Questi interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi e impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza (resta fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del D.Lgs. 42/2004, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente).